フローレンス東戸塚と闘う

章栄不動産　民事再生手続中(09/1/27〜）

横浜市建築審査会に対して、
建築確認処分取消を求める審査請求を実施中

私たちは断じて受け入れられません！
1．通学路を分断し，子どもを危険にさらす危険な地下駐車場入り口
2．平均地盤面の恣意的な算出，薄皮地盤による「法令逃れ」の地下室マンション
3．日照ゼロの住戸が！近隣住民の受忍限度を超える日照阻害

このブログについて
1．これまでの経緯(6/20 updated)： お知らせ看板設置から今日までの経緯
2．今日の「現場」(6/28 updated) ： フローレンス東戸塚建設予定地での出来事
3．フローレンス東戸塚の仕様(6/28 updated) ：マンションの仕様
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5．章栄不動産(6/27 updated) ： 章栄不動産のご紹介
6．近隣住民の「言わせて！」(6/28 updated)： マンション計画について近隣住民の感想等
7．各地のマンション反対運動（6/28 updated）：応援しているマンション反対運動のご紹介
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9．その他(6/28 updated) ： マンション紛争問題，リンク集など

　フローレンス東戸塚建設計画見直しを要求する横断幕の第一弾が設置されたのは昨年の４月３日、またJR線路側に第二弾の横断幕が設置されたのがちょうど１年前の６月２８日。　この間横断幕をおろすようにとの章栄不動産や近隣対策業者からの申入れに屈することなく、当方の主張をアピールしてきました。

　全国各地のマンション紛争でも、事業主側はこのような横断幕が違法であるとの主張をしたり、訴えを起こすケースがままありますが、下記URLでも紹介されているような住民勝訴の判決により、横断幕が違法であるというような主張は今後益々影を潜めるものと思われます。

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ユニヴェルシオール入り口付近での私たちの行為と、のぼり・横断幕は違法なものとは認め難い！」 勝利判決がでました』

http://grancity.blog99.fc2.com/blog-entry-38.html

http://taisaku.holy.jp/chapt2/olnws/0319crt/index.html

　５月の首都圏の新築マンション発売戸数は、前年同月比１９．４％減で、前年割れは２１カ月連続。また地域別の発売戸数は、東京都区部千葉県が増加した他は減少。神奈川県は特に５３．０％減と大幅減少。


　毎日ｊｐ（６/６付)　「マンション発売：５月首都圏１９％減、減少率再び２ケタに」

　http://mainichi.jp/life/money/news/20090617k0000m020039000c.html

　毎日ｊｐ（６/17付)　「首都圏マンション：新築発売戸数１９．４％減　２１カ月連続前年割れ−−５月」

　http://mainichi.jp/life/housing/archive/news/2009/06/20090617ddm
008020038000c.html

　
　フローレンス東戸塚の敷地東側道路に面した地階の住戸については、窓先空地が要求されている開口部のバルコニーの壁の中に、地下駐車場からの排煙シャフトと排煙口を設置するという、過去に例を見ない非常識な設計となっており、このために、このバルコニーの壁は約６０ｃｍ以上の厚さのボックス状で、高さも通常の高さよりも高いB1FL＋1,250（バルコニーの床からは＋1,350）の威圧感のある、異様な外観のものとなっている。

　本来、採光や居住性の向上、災害時の安全な避難確保のために設けられるのが、窓先空地であるはずであるが、火災の時に用いられる排煙シャフトや排煙口を窓先空地に面して設けるというのでは、地階住戸の住環境が劣悪なものになると言うだけにとどまらず、居住性の向上を図るため、建築基準法に横浜市建築基準条例で特に付加している窓先空地の趣旨に反するものである。

　さらに、一部の住戸では、横浜市建築基準条例第２０条の２に規定された窓先空地の条件を全く満たしていない。何故ならば、窓先空地の測定は平面的にも、立面的にも住戸開口部の中心点で行うことになっているが、下図に示すように、開口部の中心高さ（B1FL＋925）において、ベランダの前面は地下駐車場の排煙シャフトと排煙口（B1FL＋1,250）によりさえぎられているため、窓先空地を確保したことにならないからである。

　またベランダの先のドライエリアを見ると薄皮地盤に近いところは一段高くなっているが、これも無理な設計をしているため。ドライエリアの幅が３ｍ以上あると平均地盤面の算定上薄皮地盤の上部ではなく、ドライエリアの底部で計算されるが、本来のドライエリアの底部だと平均地盤面が低くなり、容積率非算入の地階住戸を設けられないために、強引にかさ上げをしているわけである。横穴式住居という形容が出来るほどであり、居住性などどこへやらである。　



　

　６月２６日午後２時半過ぎから約１時間にわたり、第一回公開口頭審査が行われた。参加者は建築審査会の審査員７名と専門調査員の弁護士１名、事務局（横浜市建築監察部調査課）４，５名、審査請求側出席者２名＋傍聴人６名、処分庁出席者３名＋傍聴人１名。

　審査請求人側はプレゼン資料（約２０頁）を準備し、これまでの反論のポイントを総括すると共に、建設予定地周辺環境、反対運動概要、章栄不動産のマンション紛争概要、中高層建築物条例プロセス面での問題点、６ヶ月にもわたる処分庁における建築確認審査経緯の問題点等の背景説明、関連説明も含めて約３０分の陳述を行い、審査委員長からも論点がよくわかるプレゼンであったとのコメントあり。

　一方処分庁からは口頭で約１０分の陳述があったが、弁明はこれまで述べたとおりであること、建築基準法の規定に従い審査するのみであり、申請図面の検証も現地調査もする必要はなく、また現行制度上は許されないとの苦し紛れの発言をするなど、民間指定確認検査機関自体の是非が問われる弁明に終始した。

　今後７月末、８月末と公開口頭審査が継続開催される見込み。

　６月２２日に「フローレンス東戸塚建設計画を考える会」有志により反論書（３）が提出された。６月９日に提出された日本ERIによる弁明書（３）は従来の繰り返しが多く、反論するにも足りない部分が大半であり、下記以外については反論のポイントの紹介を省略する。

１）「処分庁から提示された図面によれば地階住戸が容積率非算入の条件を満たしていない」との反論書（２）の指摘に対して、弁明書（３）では「反証につかっていた図面は開発協議の図面であり、確認処分をした図面とは異なっている」との弁明となっているが、このように処分庁からの弁明で使用された資料が不正確であるならば、これまでの弁明全体についても改めて検証が必要である。

２）反論書（２）において「駐車場進入路の縦断勾配が１２/１０００の規制値を超過しているとの疑義に基づき勾配の実測を求めていた」のに対して、弁明書（３）で処分庁は、「道路の縦断勾配は相当な範囲を持って判断されるもの」、「経年変化による部分的な凹凸で判断されるものではない」などの抽象的な主張をすることに終始し、具体的な根拠を示した弁明を回避している。
　これは、事業主が駐車場進入路部分の道路の縦断勾配を実測していないか、もしくは実測値が規制値を超過している為、事業主がこれを隠蔽している為のいずれかと推測せざるを得ない。処分庁が、「道路の縦断勾配は相当な範囲を持って判断されるもの」というのであれば、具体的に、どの程度の距離を以って審査を行ったのか、その判断を明らかにするとともに、実測データを以って反証を提示すべきである。もし、提示出来ないのであれば、指定確認検査機関として、処分庁が確認検査を適切に実施していない証左と判断出来る。
　
３）弁明書（３）で新たに入手した断面図から判明した新たな審査請求理由として、地階住戸の開口部のベランダ先にもうけられた窓先空地が要件を満たしておらず、横浜市の建築基準条例に違反していることを指摘。　驚くべきことにベランダの壁の一部を６０cm近くに厚くして、その中に地下駐車場の排煙口を埋め込んでいる。火災の時に使用される排煙口を火災の時の避難経路としても使用される窓先空地にもうけるというのも非常識であるが、そもそも開口部の中心点において３ｍの窓先空地を設けなければならないにもかかわらず、窓先空地を設けるべき空間に排煙口が設置されているので窓先空地の要件を満たしていない。

　５月１9日に提出した反論書（２））（本文６ページ、添付図面１３ページ）に対する日本ＥＲＩによる弁明書（３）（本文４ページ、添付図面１ページ）が漸く６月１２日に送付されて来た。
　弁明書（３）は
　
　「日本ＥＲＩとしては章栄不動産が提出してきた申請図面を正しいとして、それが建築基準法に適合しているかどうかの判断をするのみであり、申請図面の内容が正しいかどうかは不知である」「現地調査は建築確認審査では要求されていないので、事実関係の不一致があったとしても関知しないし、反証も不要である。」

　と言う日本ERIの主張を繰り返すのみで、相変わらず、反論に対する正面からの弁論を回避したものになっている。

　このような姿勢は本来、民間指定機関として許容されるもではなく、民間指定機関による建築確認そのものの是非が問われるのみならず、民間指定機関を監督下におく特定行政庁である横浜市の監督責任についても問われることになる。

　また反論書（２）で指摘した容積率非算入の根拠が成立していないことに対して、「反証につかっていた図面は開発協議の図面であり、確認処分をした図面とは異なっている」との弁明となっているが、このように処分庁からの弁明の添付資料が不正確な図面に基づくのであれば、これまでの弁明全体についても改めて検証が必要である。

　これらの点について、横浜市建築審査会の公開口頭審査で問うて行きたい。

　 ６月１７日に開催された債権者集会（金融機関やゼネコンなど債権者５４人が出席）で、章栄不動産の再生計画が認可された（同意者４９人）ことが　章栄不動産HP,各メディアで報道されています。　弁済率は平均３．８%。

章栄不動産HP　　http://www.shoeicorp.co.jp/

日経新聞　　http://www.nikkei.co.jp/news/retto/20090617c6b1702p17.html

朝日新聞　　http://mytown.asahi.com/hiroshima/news.php?k_id=35000000906180004

中国新聞　　http://www.chugoku-np.co.jp/News/Tn200906170281.html

　首都圏他から撤退し、福山駅前で建設中のフローレンス福山ローズタワーマンション事業を中心とした再生計画であるが、不動産市況は依然として低迷しており、分譲が予定通り進展し、章栄不動産が再生できるかどうかは不透明である。

　２月竣工予定だったフローレンス佐賀駅前グランドアーク（全４８戸）もホームページで完売御礼が出ないまま消えてしまった。またアウトレットマンションとして転売されたのだろうか？
　また工事をした東海興業も章栄不動産破綻により６３億円以上の債権を抱えたままのようだ。

　神奈川県真鶴町を実際に見て、歩き、国内で最初に制定された「美の条例」について、条例の提案者、運用にかかわる真鶴町役場の方々、真鶴町民にも話を聞き、議論をするというイベントに参加した。

　1987年のリゾート法の施行により、投資目的のマンション開発の波に晒されかけた真鶴は、いち早く真鶴街づくり条例（通称「美の条例」）を制定。「美の条例」は一般的な街づくり条例のような数値制限主体のものではなく、「美の8原則」「69の美の基準」を持っている点がユニークであり、先駆的。

　元々水不足に悩んでいた土地柄でもあり、「美の条例」制定以前から、２０戸以上のマンション、１００室以上のホテルには水を供給しないという他に例を見ない条例を施行しており、長年紛争中のマンションは建築確認処分は下りたものの、「美の条例」にも基づき、水を供給しないと言う町側といまだに決着がついていない状況。

　また制定時点では、「美の条例」も勧告条例であったが、真鶴町は、平成１６年に公布された「景観法」に基づく景観行政団体の第一号となり、これを活用して法的担保を得つつある。また、港湾、港、道路など国や県の事業によるものであれ、景観重要公共施設として町レベルの「美の条例」で規制できるようにしたという画期的な成果が得られている。

　東戸塚もインフラ整備のスピードをはるかに上回るスピードでの高層マンション建設ラッシュが続いているが、現在の、美しく、住み易い東戸塚の住環境を今後も維持するためには、現在の「東戸塚駅周辺街づくり協議」の内容の強化、街づくり条例化、都市計画化などを本気で展開していく時期である。

　
　以下参考となるサイトをご紹介します。

「美の条例（その後）」
http://www.town.koya.wakayama.jp/documents/urabe.pdf#search='真鶴%20美の条例'

「街づくり条例の概要」
http://www.town-manazuru.jp/data/matidukuri/m-gai.htm
　

　４月２１日に日本ERIが提出した弁明書（２）（本文５頁、添付図面６ページ）に対する反論書（２）（本文６ページ、添付図面１３ページ）が５月１９日に提出された。主な反論のポイントは、下記の通り。

１）章栄不動産の申請図面だけに基づき、建築基準法との整合性を判断をしており、申請図面の正しさについて疑義があっても関知しないという姿勢は看過できないものであることを主張、

２）事業主が違法無届工事に対する「是正回復工事」のために取り除いた土を搬出せずに、宅地平坦部分に盛土をしたことにより、地盤面を高く設定し、容積率非算入の地階住戸を設け、容積率、建物の高さの制限の法令逃れを行っていること、

３）薄皮地盤により、地盤面を高く設定していることに対する違法性の検証、

４）駐車場進入路のこう配が規準を超えている疑義があることの指摘、

５）地階住戸が容積率非算入の条件を満たしていないために、高さ制限、容積率制限をオーバしていることに対する新たな検証

６）窓先空地設置が極めて不自然かつ恣意的であること

　章栄不動産が民亊再生法適用申請をしてから３ヶ月半が経過したが、報道によれば、その後の状況及び今後の予定は、

　１月２１日　民亊再生法適用申請
　１月２１日　監督命令発令
　１月２７日　東京地裁民亊再生手続き開始が決定
　４月２１日　民亊再生計画案を東京地裁に提出
　５月末　　　横浜不動産情報（株）によるフローレンス東戸塚建設予定地転売先仲介期限
　６月１７日　債権者集会開催予定

となっているようだ。

　今回、章栄不動産は、スポンサーなしの自主再建を目指しており、報道によればＪＲ福山駅前のタワーマンション開発事業推進を柱とする再生計画案を提出したとのことだが、これが認められるかどうかは、もみじ銀行、横浜銀行など融資行だけでなく、抵当物件のない大口債権を抱えている熊谷組、東海興業など施工会社の意向次第のようだ。

　

　遅れていた日本ＥＲＩによる弁明書（２）が漸く４月２３日に送付されて来た。

　建築確認処分取り消しを求める審査請求に対する日本ＥＲＩの弁明書に対して、３月２６日に有志が提出された９０ページに及ぶ反論書に対する再弁明書であるが、本文５頁、図面６ページという短い再弁明にとどまっている。

　反論書での指摘に対して回答が漏れていたり、正面からの弁明を回避したり、前回の弁明の内容を繰り返すだけの回答になっていたりする部分が多いが、とりわけ問題視すべきは、下記二点。

１）日本ＥＲＩとしては章栄不動産が提出してきた申請図面を正しいとして、それが建築基準法に適合しているかどうかの判断をするのみであり、申請図面の内容が正しいかどうかは不知であるとのこと。　このような姿勢は本来、民間指定機関として許容されるものではないのではないだろうか。

２）容積率不算入の地下住戸を設けるために、僅かな塀状の花壇ともいうべき、薄皮地盤を残してドライエリアを設置していることについて、反論書で、過去の判例なども引用し、「地盤面の算定方法がいかにも不自然かつ技巧的に過ぎ、著しく妥当性を欠く」と指摘している点についても、「僅かな薄皮地盤であろうとももともとの地盤の一部が残っていれば地盤と認定することに違法性はない」との強引な主張をしていること。

　これらの点を含めて、有志による反論書（２）の準備が着々と進められている。

　

毎日jp（４月２２日）に２１日に東京地裁に提出された再生計画案の概要が掲載されている。要は地元回帰ということか。

　　http://mainichi.jp/area/hiroshima/news/20090422ddlk34020685000c.html

　「民事再生手続き中の「章栄不動産」（中区）は２１日、タワーマンション建設などＪＲ福山駅前の開発事業推進を柱とする再生計画案を東京地裁に提出した。同社は、債権者に対して計画案の説明を始めると共に、同地裁の付議決定を経て、６月下旬の債権者集会で計画案の承認を諮る。

　７１年設立で０３年に現社名になった同社は、今年１月に同地裁に民事再生手続きの開始を申請。負債総額は約２９２億円だった。再生債権の総額や弁済率について、同社は「現時点では答えられない」としている。」


　またAsahi.com(４月２２日）でも下記記事が掲載されている。

　　「福山駅前の再開発継続盛り込む」

　 http://mytown.asahi.com/hiroshima/news.php?k_id=35000000904220006

　民事再生手続き中の不動産会社、章栄不動産（本社・広島市）は２１日、東京地裁に再生計画案を出した。福山市のＪＲ福山駅前で計画されている福山繊維ビル跡地の再開発について、分譲マンションの販売などの事業継続を盛り込んでいる。６月１７日に同地裁で債権者集会が開かれる予定。

　同社によると、再開発ビルのうち、２８階建ての住居棟に入るマンション「フローレンス福山ローズタワー」は、経済界などからの引き合いも多いという。事業継続により早期完売と一定の収益が見込め、債権者への弁済の原資になるとして、自主再建を目指す同社の事業の柱と位置づけている。

　このほか、マンション契約者から預かっている登記費用や管理組合の費用など少額債権の返済も、裁判所の許可が得られれば、再生計画の認可に先立って実施したいとしている


さらにnikkei.net(４月２２日）でも下記記事を掲載。

　　http://www.nikkei.co.jp/news/retto/20090421c6b2102021.html

　「章栄不動産、東京地裁に再生計画案を提出　自主再建目指す」

　民事再生手続き中の章栄不動産（広島市）は21日、東京地裁に再生計画案を提出した。特定のスポンサーによらず自主再建を進める内容。事業拠点を大幅に縮小した上で、福山駅前（福山市）に建設している再開発ビル事業などを柱に据えて再建を目指す。6月17日に債権者集会を開く予定だ。

　主要取引行で大口債権者のもみじ銀行は「自主再建に向けてできる限りの支援をしていく」としている。章栄不動産が他社と共同で進める事業などへの融資を通じて支援するものとみられる。章栄不動産は今年1月、東京地裁に民事再生法の適用を申請。当初から自主再建を目指す意向を示していた。

　章栄不動産のホームページによれば、４月２１日に章栄不動産の再生計画案が東京地裁に提出されたとのこと。再生計画案の内容については不詳であるが、広島地区周辺に限定した事業運営となるのか、はたまた既設マンションの維持管理業務だけにしぼった事業継続となるのか。いずれにしても横浜銀行、もみじ銀行、東海興業、熊谷組などの大手債権者の意向が注目される。