真鶴町「美の条例」
神奈川県真鶴町を実際に見て、歩き、国内で最初に制定された「美の条例」について、条例の提案者、運用にかかわる真鶴町役場の方々、真鶴町民にも話を聞き、議論をするというイベントに参加した。
1987年のリゾート法の施行により、投資目的のマンション開発の波に晒されかけた真鶴は、いち早く真鶴街づくり条例（通称「美の条例」）を制定。「美の条例」は一般的な街づくり条例のような数値制限主体のものではなく、「美の8原則」「69の美の基準」を持っている点がユニークであり、先駆的。
元々水不足に悩んでいた土地柄でもあり、「美の条例」制定以前から、２０戸以上のマンション、１００室以上のホテルには水を供給しないという他に例を見ない条例を施行しており、長年紛争中のマンションは建築確認処分は下りたものの、「美の条例」にも基づき、水を供給しないと言う町側といまだに決着がついていない状況。
また制定時点では、「美の条例」も勧告条例であったが、真鶴町は、平成１６年に公布された「景観法」に基づく景観行政団体の第一号となり、これを活用して法的担保を得つつある。また、港湾、港、道路など国や県の事業によるものであれ、景観重要公共施設として町レベルの「美の条例」で規制できるようにしたという画期的な成果が得られている。
東戸塚もインフラ整備のスピードをはるかに上回るスピードでの高層マンション建設ラッシュが続いているが、現在の、美しく、住み易い東戸塚の住環境を今後も維持するためには、現在の「東戸塚駅周辺街づくり協議」の内容の強化、街づくり条例化、都市計画化などを本気で展開していく時期である。
以下参考となるサイトをご紹介します。
「美の条例（その後）」
http://www.town.koya.wakayama.jp/documents/urabe.pdf#search='真鶴%20美の条例'
「街づくり条例の概要」
http://www.town-manazuru.jp/data/matidukuri/m-gai.htm
1987年のリゾート法の施行により、投資目的のマンション開発の波に晒されかけた真鶴は、いち早く真鶴街づくり条例（通称「美の条例」）を制定。「美の条例」は一般的な街づくり条例のような数値制限主体のものではなく、「美の8原則」「69の美の基準」を持っている点がユニークであり、先駆的。
元々水不足に悩んでいた土地柄でもあり、「美の条例」制定以前から、２０戸以上のマンション、１００室以上のホテルには水を供給しないという他に例を見ない条例を施行しており、長年紛争中のマンションは建築確認処分は下りたものの、「美の条例」にも基づき、水を供給しないと言う町側といまだに決着がついていない状況。
また制定時点では、「美の条例」も勧告条例であったが、真鶴町は、平成１６年に公布された「景観法」に基づく景観行政団体の第一号となり、これを活用して法的担保を得つつある。また、港湾、港、道路など国や県の事業によるものであれ、景観重要公共施設として町レベルの「美の条例」で規制できるようにしたという画期的な成果が得られている。
東戸塚もインフラ整備のスピードをはるかに上回るスピードでの高層マンション建設ラッシュが続いているが、現在の、美しく、住み易い東戸塚の住環境を今後も維持するためには、現在の「東戸塚駅周辺街づくり協議」の内容の強化、街づくり条例化、都市計画化などを本気で展開していく時期である。
以下参考となるサイトをご紹介します。
「美の条例（その後）」
http://www.town.koya.wakayama.jp/documents/urabe.pdf#search='真鶴%20美の条例'
「街づくり条例の概要」
http://www.town-manazuru.jp/data/matidukuri/m-gai.htm
反論書（２）提出
４月２１日に日本ERIが提出した弁明書（２）（本文５頁、添付図面６ページ）に対する反論書（２）（本文６ページ、添付図面１３ページ）が５月１９日に提出された。主な反論のポイントは、下記の通り。
１）章栄不動産の申請図面だけに基づき、建築基準法との整合性を判断をしており、申請図面の正しさについて疑義があっても関知しないという姿勢は看過できないものであることを主張、
２）事業主が違法無届工事に対する「是正回復工事」のために取り除いた土を搬出せずに、宅地平坦部分に盛土をしたことにより、地盤面を高く設定し、容積率非算入の地階住戸を設け、容積率、建物の高さの制限の法令逃れを行っていること、
３）薄皮地盤により、地盤面を高く設定していることに対する違法性の検証、
４）駐車場進入路のこう配が規準を超えている疑義があることの指摘、
５）地階住戸が容積率非算入の条件を満たしていないために、高さ制限、容積率制限をオーバしていることに対する新たな検証
６）窓先空地設置が極めて不自然かつ恣意的であること
１）章栄不動産の申請図面だけに基づき、建築基準法との整合性を判断をしており、申請図面の正しさについて疑義があっても関知しないという姿勢は看過できないものであることを主張、
２）事業主が違法無届工事に対する「是正回復工事」のために取り除いた土を搬出せずに、宅地平坦部分に盛土をしたことにより、地盤面を高く設定し、容積率非算入の地階住戸を設け、容積率、建物の高さの制限の法令逃れを行っていること、
３）薄皮地盤により、地盤面を高く設定していることに対する違法性の検証、
４）駐車場進入路のこう配が規準を超えている疑義があることの指摘、
５）地階住戸が容積率非算入の条件を満たしていないために、高さ制限、容積率制限をオーバしていることに対する新たな検証
６）窓先空地設置が極めて不自然かつ恣意的であること
章栄不動産民亊再生について
章栄不動産が民亊再生法適用申請をしてから３ヶ月半が経過したが、報道によれば、その後の状況及び今後の予定は、
１月２１日 民亊再生法適用申請
１月２１日 監督命令発令
１月２７日 東京地裁民亊再生手続き開始が決定
４月２１日 民亊再生計画案を東京地裁に提出
５月末 横浜不動産情報（株）によるフローレンス東戸塚建設予定地転売先仲介期限
６月１７日 債権者集会開催予定
となっているようだ。
今回、章栄不動産は、スポンサーなしの自主再建を目指しており、報道によればＪＲ福山駅前のタワーマンション開発事業推進を柱とする再生計画案を提出したとのことだが、これが認められるかどうかは、もみじ銀行、横浜銀行など融資行だけでなく、抵当物件のない大口債権を抱えている熊谷組、東海興業など施工会社の意向次第のようだ。
１月２１日 民亊再生法適用申請
１月２１日 監督命令発令
１月２７日 東京地裁民亊再生手続き開始が決定
４月２１日 民亊再生計画案を東京地裁に提出
５月末 横浜不動産情報（株）によるフローレンス東戸塚建設予定地転売先仲介期限
６月１７日 債権者集会開催予定
となっているようだ。
今回、章栄不動産は、スポンサーなしの自主再建を目指しており、報道によればＪＲ福山駅前のタワーマンション開発事業推進を柱とする再生計画案を提出したとのことだが、これが認められるかどうかは、もみじ銀行、横浜銀行など融資行だけでなく、抵当物件のない大口債権を抱えている熊谷組、東海興業など施工会社の意向次第のようだ。
日本ＥＲＩからの弁明書（２）
遅れていた日本ＥＲＩによる弁明書（２）が漸く４月２３日に送付されて来た。
建築確認処分取り消しを求める審査請求に対する日本ＥＲＩの弁明書に対して、３月２６日に有志が提出された９０ページに及ぶ反論書に対する再弁明書であるが、本文５頁、図面６ページという短い再弁明にとどまっている。
反論書での指摘に対して回答が漏れていたり、正面からの弁明を回避したり、前回の弁明の内容を繰り返すだけの回答になっていたりする部分が多いが、とりわけ問題視すべきは、下記二点。
１）日本ＥＲＩとしては章栄不動産が提出してきた申請図面を正しいとして、それが建築基準法に適合しているかどうかの判断をするのみであり、申請図面の内容が正しいかどうかは不知であるとのこと。 このような姿勢は本来、民間指定機関として許容されるものではないのではないだろうか。
２）容積率不算入の地下住戸を設けるために、僅かな塀状の花壇ともいうべき、薄皮地盤を残してドライエリアを設置していることについて、反論書で、過去の判例なども引用し、「地盤面の算定方法がいかにも不自然かつ技巧的に過ぎ、著しく妥当性を欠く」と指摘している点についても、「僅かな薄皮地盤であろうとももともとの地盤の一部が残っていれば地盤と認定することに違法性はない」との強引な主張をしていること。
これらの点を含めて、有志による反論書（２）の準備が着々と進められている。
建築確認処分取り消しを求める審査請求に対する日本ＥＲＩの弁明書に対して、３月２６日に有志が提出された９０ページに及ぶ反論書に対する再弁明書であるが、本文５頁、図面６ページという短い再弁明にとどまっている。
反論書での指摘に対して回答が漏れていたり、正面からの弁明を回避したり、前回の弁明の内容を繰り返すだけの回答になっていたりする部分が多いが、とりわけ問題視すべきは、下記二点。
１）日本ＥＲＩとしては章栄不動産が提出してきた申請図面を正しいとして、それが建築基準法に適合しているかどうかの判断をするのみであり、申請図面の内容が正しいかどうかは不知であるとのこと。 このような姿勢は本来、民間指定機関として許容されるものではないのではないだろうか。
２）容積率不算入の地下住戸を設けるために、僅かな塀状の花壇ともいうべき、薄皮地盤を残してドライエリアを設置していることについて、反論書で、過去の判例なども引用し、「地盤面の算定方法がいかにも不自然かつ技巧的に過ぎ、著しく妥当性を欠く」と指摘している点についても、「僅かな薄皮地盤であろうとももともとの地盤の一部が残っていれば地盤と認定することに違法性はない」との強引な主張をしていること。
これらの点を含めて、有志による反論書（２）の準備が着々と進められている。
