のぼり・横断幕は合法！ 巨大マンション周辺住民が勝訴

　フローレンス東戸塚建設計画見直しを要求する横断幕の第一弾が設置されたのは昨年の４月３日、またJR線路側に第二弾の横断幕が設置されたのがちょうど１年前の６月２８日。　この間横断幕をおろすようにとの章栄不動産や近隣対策業者からの申入れに屈することなく、当方の主張をアピールしてきました。

　全国各地のマンション紛争でも、事業主側はこのような横断幕が違法であるとの主張をしたり、訴えを起こすケースがままありますが、下記URLでも紹介されているような住民勝訴の判決により、横断幕が違法であるというような主張は今後益々影を潜めるものと思われます。

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ユニヴェルシオール入り口付近での私たちの行為と、のぼり・横断幕は違法なものとは認め難い！」 勝利判決がでました』

http://grancity.blog99.fc2.com/blog-entry-38.html

http://taisaku.holy.jp/chapt2/olnws/0319crt/index.html

首都圏マンションの新築発売戸数１９．４％減で２１カ月連続前年割れ

　５月の首都圏の新築マンション発売戸数は、前年同月比１９．４％減で、前年割れは２１カ月連続。また地域別の発売戸数は、東京都区部千葉県が増加した他は減少。神奈川県は特に５３．０％減と大幅減少。


　毎日ｊｐ（６/６付)　「マンション発売：５月首都圏１９％減、減少率再び２ケタに」

　http://mainichi.jp/life/money/news/20090617k0000m020039000c.html

　毎日ｊｐ（６/17付)　「首都圏マンション：新築発売戸数１９．４％減　２１カ月連続前年割れ−−５月」

　http://mainichi.jp/life/housing/archive/news/2009/06/20090617ddm
008020038000c.html

窓先空地の違法性

　
　フローレンス東戸塚の敷地東側道路に面した地階の住戸については、窓先空地が要求されている開口部のバルコニーの壁の中に、地下駐車場からの排煙シャフトと排煙口を設置するという、過去に例を見ない非常識な設計となっており、このために、このバルコニーの壁は約６０ｃｍ以上の厚さのボックス状で、高さも通常の高さよりも高いB1FL＋1,250（バルコニーの床からは＋1,350）の威圧感のある、異様な外観のものとなっている。

　本来、採光や居住性の向上、災害時の安全な避難確保のために設けられるのが、窓先空地であるはずであるが、火災の時に用いられる排煙シャフトや排煙口を窓先空地に面して設けるというのでは、地階住戸の住環境が劣悪なものになると言うだけにとどまらず、居住性の向上を図るため、建築基準法に横浜市建築基準条例で特に付加している窓先空地の趣旨に反するものである。

　さらに、一部の住戸では、横浜市建築基準条例第２０条の２に規定された窓先空地の条件を全く満たしていない。何故ならば、窓先空地の測定は平面的にも、立面的にも住戸開口部の中心点で行うことになっているが、下図に示すように、開口部の中心高さ（B1FL＋925）において、ベランダの前面は地下駐車場の排煙シャフトと排煙口（B1FL＋1,250）によりさえぎられているため、窓先空地を確保したことにならないからである。

　またベランダの先のドライエリアを見ると薄皮地盤に近いところは一段高くなっているが、これも無理な設計をしているため。ドライエリアの幅が３ｍ以上あると平均地盤面の算定上薄皮地盤の上部ではなく、ドライエリアの底部で計算されるが、本来のドライエリアの底部だと平均地盤面が低くなり、容積率非算入の地階住戸を設けられないために、強引にかさ上げをしているわけである。横穴式住居という形容が出来るほどであり、居住性などどこへやらである。　



　

公開口頭審査

　６月２６日午後２時半過ぎから約１時間にわたり、第一回公開口頭審査が行われた。参加者は建築審査会の審査員７名と専門調査員の弁護士１名、事務局（横浜市建築監察部調査課）４，５名、審査請求側出席者２名＋傍聴人６名、処分庁出席者３名＋傍聴人１名。

　審査請求人側はプレゼン資料（約２０頁）を準備し、これまでの反論のポイントを総括すると共に、建設予定地周辺環境、反対運動概要、章栄不動産のマンション紛争概要、中高層建築物条例プロセス面での問題点、６ヶ月にもわたる処分庁における建築確認審査経緯の問題点等の背景説明、関連説明も含めて約３０分の陳述を行い、審査委員長からも論点がよくわかるプレゼンであったとのコメントあり。

　一方処分庁からは口頭で約１０分の陳述があったが、弁明はこれまで述べたとおりであること、建築基準法の規定に従い審査するのみであり、申請図面の検証も現地調査もする必要はなく、また現行制度上は許されないとの苦し紛れの発言をするなど、民間指定確認検査機関自体の是非が問われる弁明に終始した。

　今後７月末、８月末と公開口頭審査が継続開催される見込み。

反論書（３）提出

　６月２２日に「フローレンス東戸塚建設計画を考える会」有志により反論書（３）が提出された。６月９日に提出された日本ERIによる弁明書（３）は従来の繰り返しが多く、反論するにも足りない部分が大半であり、下記以外については反論のポイントの紹介を省略する。

１）「処分庁から提示された図面によれば地階住戸が容積率非算入の条件を満たしていない」との反論書（２）の指摘に対して、弁明書（３）では「反証につかっていた図面は開発協議の図面であり、確認処分をした図面とは異なっている」との弁明となっているが、このように処分庁からの弁明で使用された資料が不正確であるならば、これまでの弁明全体についても改めて検証が必要である。

２）反論書（２）において「駐車場進入路の縦断勾配が１２/１０００の規制値を超過しているとの疑義に基づき勾配の実測を求めていた」のに対して、弁明書（３）で処分庁は、「道路の縦断勾配は相当な範囲を持って判断されるもの」、「経年変化による部分的な凹凸で判断されるものではない」などの抽象的な主張をすることに終始し、具体的な根拠を示した弁明を回避している。
　これは、事業主が駐車場進入路部分の道路の縦断勾配を実測していないか、もしくは実測値が規制値を超過している為、事業主がこれを隠蔽している為のいずれかと推測せざるを得ない。処分庁が、「道路の縦断勾配は相当な範囲を持って判断されるもの」というのであれば、具体的に、どの程度の距離を以って審査を行ったのか、その判断を明らかにするとともに、実測データを以って反証を提示すべきである。もし、提示出来ないのであれば、指定確認検査機関として、処分庁が確認検査を適切に実施していない証左と判断出来る。
　
３）弁明書（３）で新たに入手した断面図から判明した新たな審査請求理由として、地階住戸の開口部のベランダ先にもうけられた窓先空地が要件を満たしておらず、横浜市の建築基準条例に違反していることを指摘。　驚くべきことにベランダの壁の一部を６０cm近くに厚くして、その中に地下駐車場の排煙口を埋め込んでいる。火災の時に使用される排煙口を火災の時の避難経路としても使用される窓先空地にもうけるというのも非常識であるが、そもそも開口部の中心点において３ｍの窓先空地を設けなければならないにもかかわらず、窓先空地を設けるべき空間に排煙口が設置されているので窓先空地の要件を満たしていない。

日本ERIからの弁明書（３）

　５月１9日に提出した反論書（２））（本文６ページ、添付図面１３ページ）に対する日本ＥＲＩによる弁明書（３）（本文４ページ、添付図面１ページ）が漸く６月１２日に送付されて来た。
　弁明書（３）は
　
　「日本ＥＲＩとしては章栄不動産が提出してきた申請図面を正しいとして、それが建築基準法に適合しているかどうかの判断をするのみであり、申請図面の内容が正しいかどうかは不知である」「現地調査は建築確認審査では要求されていないので、事実関係の不一致があったとしても関知しないし、反証も不要である。」

　と言う日本ERIの主張を繰り返すのみで、相変わらず、反論に対する正面からの弁論を回避したものになっている。

　このような姿勢は本来、民間指定機関として許容されるもではなく、民間指定機関による建築確認そのものの是非が問われるのみならず、民間指定機関を監督下におく特定行政庁である横浜市の監督責任についても問われることになる。

　また反論書（２）で指摘した容積率非算入の根拠が成立していないことに対して、「反証につかっていた図面は開発協議の図面であり、確認処分をした図面とは異なっている」との弁明となっているが、このように処分庁からの弁明の添付資料が不正確な図面に基づくのであれば、これまでの弁明全体についても改めて検証が必要である。

　これらの点について、横浜市建築審査会の公開口頭審査で問うて行きたい。

章栄不動産 債権者集会

　 ６月１７日に開催された債権者集会（金融機関やゼネコンなど債権者５４人が出席）で、章栄不動産の再生計画が認可された（同意者４９人）ことが　章栄不動産HP,各メディアで報道されています。　弁済率は平均３．８%。

章栄不動産HP　　http://www.shoeicorp.co.jp/

日経新聞　　http://www.nikkei.co.jp/news/retto/20090617c6b1702p17.html

朝日新聞　　http://mytown.asahi.com/hiroshima/news.php?k_id=35000000906180004

中国新聞　　http://www.chugoku-np.co.jp/News/Tn200906170281.html

　首都圏他から撤退し、福山駅前で建設中のフローレンス福山ローズタワーマンション事業を中心とした再生計画であるが、不動産市況は依然として低迷しており、分譲が予定通り進展し、章栄不動産が再生できるかどうかは不透明である。